こんにちは、不動産コンサルタント藤永です。
このサイトをご覧のあなたは、きっと不動産投資に興味のある方、
土地の有効活用に興味のある方、
もしくは今お持ちのアパート・マンションの空室でお困りの方かと思います。
きっと中には、色々な書籍や、教材、セミナーなどで
情報収集をしている方もいらっしゃると思います。
ひょっとすると、家賃収入が増えて生活が楽になることを想像し、
今からワクワクしている方もいるかもしれませんね。
そんな方々に、
ここで一つ賃貸経営において極めて大切なことをお伝えしたいと思います。
「今すでに賃貸住宅をお持ちの方」も「これから取得される方」も、
これから私がお話することをよく聞いてください。
あなたが、長期にわたって、安定的に賃貸経営を続けるためのヒントをお伝えします。
さて、長期安定経営を続けるためには、どのようなことが必要なのでしょうか。
そのことを考えるうえで、
いわゆる「失敗事例」を研究することは極めて大切なことです。
実のところ、賃貸経営で一番恐れるべきは空室リスクです。
もし空室が続いてしまうと、あなたの家賃収入はガクンと減ってしまい、
修繕費用もローンの返済もままなりません。
逆に言えば、「空室に苦しむ物件（失敗事例）」を研究すれば、
長期安定経営のヒントが生まれてきます。
実は、私はもともと不動産屋、
特に賃貸仲介の専門家でした（詳細はプロフィールをご覧下さい）。
これまで仲介の業務経験を通じて「入居者募集に苦戦する建物」に
たくさんぶつかってきましたが、どれもこれも苦労の連続でした。
そんな難物件の仲介をいくつも手がけるうち、
「入居者募集に苦戦する物件」には、２つの共通事項があることに気が付きました。
まず一つ目は、「賃貸ニーズの検証」を怠っていること。
これは、明らかに最初の企画段階のミスです。
少し考えれば分かることですが、
エリアによって競争力のある賃貸住宅の間取り・設備は変わってきます。
たとえば、１ルームの需要が弱いエリアで、
さらに１ルームを建てても、供給過剰になるだけです。
よほど差別化が出来る建物でなければ、
あっという間に価格競争に巻き込まれてしまいます。
当たり前のことなのですが、実際にそんな愚行をしてしまうケースが多々あるのです。
そして二つ目は、「建物の競争力」が乏しいこと。
よくありがちなのはハウスメーカーなどの規格型住宅。
考えてみると怖いですが、どこの土地に建てても同じ建物が建ちます。
滑稽話みたいですが、以前に愛知県内の同じ地域の中で、
同じような間取り、同じような外観の物件が、同時期に３棟建ったことがあります。
（某建設会社のやり手営業マンが、
3人の地主さんに猛アタックして、３棟同時受注したそうです）
こうなってしまうと、間取りも一緒、外観も一緒、設備も一緒。
これでは、差別化できるのは家賃くらいです。
あとから、その3人の地主さんが烈火のごとく怒ったのは言うまでもありません。
このように、「エリアのニーズに合わない物件」「競争力が乏しい物件」は、
いざ競争に巻き込まれるとトコトン苦戦します。
空室リスクを恐れるあまり価格競争に巻き込まれてしまい、
事業収支が大幅に悪化してしまうことになります。
悲しいことですが、空室や価格競争によって経営が行き詰まり、
大きな借金を背負って土地ごと巻き上げられる地主さんも何人も見てきました。
このような悲惨な事態を予防するためには、賃貸ニーズを的確に検証し、
はじめから競争力のある建物を建てることが必要になります。
「賃貸ニーズの検証」と「競争力のある建物作り」の両方が必要となります。
だから、私がコンサルティングをする場合は、 以下のことに徹底的にこだわります
これは、当たり前のようですが、意外と皆さんできていないことです。
単に家賃相場を調べただけではリサーチのうちに入りません。
不動産業者の生の声、近年の建築動向、人口動態、
同業者（建設会社）の声など、とにかく情報収集に注力します。
はっきり言って、私は規格型住宅が大嫌いです。
特徴がないので、長期的に見ると賃貸経営には不利だと思っています。
そして何より、私自身、仕事をしていて面白みがありません。
逆にオーダーメイドの注文住宅は大好きです。
一つ一つに個性があって楽しい。
そして建物への愛着もわきます。
当然そういう物件は周辺の物件に比べて競争力があるので、
長く安定した経営が出来ると思っています。
だから、私のコンサルティング案件はすべてオーダーメイドで作り上げます。
賃貸住宅の場合、よく「賃貸住宅だから・・・」という理由で、
設備やデザインに妥協を見せる業者が多くいます。
場合によっては、
オーナーさん自身も「このくらいで良いだろう」と妥協することもあります。
しかし、それでは建物のクオリティはもちろんのこと、長期的にみれば、
事業収支にも悪影響が出てくるものです。
住み心地にこだわった建物を作り上げれば、入居者満足が高くなるため、
長期入居につながります。
賃貸事業で安定経営をするためには、長期入居が絶対条件です。
設備や仕様にこだわりつつ、建築費を抑えること。
難しいようですが、これをやり遂げるのが私の得意分野です。
入居者にも、家主さんにも喜ばれるクオリティの高い建物を作り上げます。
前述のとおり、
つまるところ不動産・建築コンサルタントとしての私のこだわりは、
地主さんに、安心して長期安定経営をしてもらうこと。
そのために、「リサーチ結果をもとに、
デザイン面・機能面でも優れたユニークな建物をつくること」
これに尽きます。
お客さんのためになる仕事が出来る。
だから一生懸命仕事できるのだと思っています。
ちなみに、今まで私が手がけた物件は、総額で100億円以上、
100棟を超える建物の相談・プロデュースしてきました。
どれもこれも、精魂こめて企画した物件です。
幸いお客様からも喜ばれていて、コンサルタント冥利に尽きる次第です。
実際、私にコンサルティングを依頼したお客様からは、
こんな声が寄せられています。
圧倒的に客付けしやすい物件になりました！！」
藤永さんにコンサルティングを頼んだのは2005年。
知り合いの不動産屋さんからの紹介でした。
「凄腕の専門家がいるから」と連れて行かれて、初めてお会いしました。
初めの印象としては「やり手だな」と思わせる面もある一方、
決してお客のためにならないことはアドバイスしないという信念を感じました。
藤永さんは総じて「堅めのアドバイス」をしますが、
それは決して根拠の無いこと、
安易なことは言わないという堅実さの現われです。
その姿勢を見て、安心して計画を任せることが出来ました。
実際に物件が出来上がってみて、まず初めに思ったこと。
それは
「こんなに格好いい建物が、自分のものなんだ」という
新鮮な驚きと高揚感でした。
「これなら自分も住みたい」そう思えるユニークな建物が出来て、
とても満足したのを覚えています。
おかげさまで、立地条件が悪いにもかかわらず、
「この物件に住みたい」という方が多く、今のところ満室経営が続いています。
入居者さんも、どちらかと言うと高額所得者の方が多く、
安心して賃貸経営を続けられています。
改めて、藤永さんに建物を建ててもらって本当に良かったと思っています。
これからも、よい建物を作り続けていくことを期待しています。
愛知県 S/I様
さて、ここまで私のコンサルティングスタイル・実績などをお伝えしてきましたが、
実はおかげさまで、お客様からのご紹介などで結構忙しい状況です。
おまけに私の場合、一つ一つ精魂こめて企画を練り上げるので、
手がけられる案件数にも限りがあります。
場合によっては、お問い合わせをいただいてから
スグに対応することが難しいこともあります。
ですから、もし土地の活用をお考えの方がいらっしゃれば、
今すぐ以下からご相談予約をお申込みください。
（初回の相談に限っては、無料にてご相談を承ります）
とりわけ、建築計画を考える場合、多額の資金を必要とするため、
後では取り返しが付かないことも多くあります。
出来るだけ早期にご相談ください。
それでは、あなた様とご縁がありますことを楽しみにおります。
